Rund ein Viertel der privaten Mieterhöhungen sollen fehlerhaft sein

In den letzten Jahren haben viele Privatpersonen ein bis zwei Wohnungen als Anlage zur Vermietung gekauft oder die Wohnung der Eltern geerbt, die vermietet wird. Diese Veränderung spiegelt auch die Studie „Mietwohnungsmarkt: Angebote von Privat und Makler“ für den „Immobilienring“ wider, die Andrea Baidinger von „Bauen wohnen Immobilien Kommunikationsberatung“ im April 2024 durchführte.

Billigere Wohnungen werden überwiegend privat vermietet

Von allen inserierten Mietwohnungen bis 750 Euro werden in Innsbruck und Salzburg rund 70 Prozent privat inseriert, in Wien und Linz etwa 40 Prozent, St. Pölten und Eisenstadt 15 bis 20 Prozent. „Beim Anteil an Privatinseraten bis 750 Euro sehen wir im Jahresvergleich seit 2022 keine gravierenden Unterschiede“, sagt Baidinger. „Grundsätzlich können wir sagen, dass günstigere Wohnungen überwiegend privat angeboten werden und im höherpreisigen Segment vom Makler“, sagt Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienring Österreich. „Seit 2022 hat auch die private Vermietung von Wohnungen bis 1.250 Euro zugenommen“, so Spiegelfeld weiter. Wohnungen ab 1.250 Euro werden vorwiegend von Maklern angeboten.

Immer mehr Österreicher mieten privat

Hatten 2022 Privatinserate im Bereich 750 Euro bis 1.250 Euro in Innsbruck einen Anteil über 30 Prozent, so hat sich 2024 in fast allen Landeshauptstädten – nur Innsbruck blieb mit 40 Prozent gleich – der Anteil vervielfacht. In St. Pölten stieg der Anteil an privaten Inseraten von zwei Prozent auf zwölf, in Wien von zwei Prozent auf 16, in Eisenstadt von acht Prozent auf 30 und in Linz von zwölf Prozent auf 22.

Privatvermietung in Salzburg boomt

Auffällig ist jedoch die Veränderung in Salzburg. Hier hat sich seit 2022 der Anteil privater Mietwohnungsinserate von 25 Prozent auf 75 Prozent erhöht. „Unbedingt auch bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung einen Immobilienmakler zumindest für die Mieterauswahl und Erstellung des Mietvertrages hinzuzuziehen“, rät Georg Spiegelfeld. So könne eine um einen Tag falsche Befristung ein unbefristetes Mietverhältnis schaffen. Falsche Index- bzw. Inflationsklauseln sind nichtig. So ziehe jede veraltete oder sittenwidrige Klausel in einem Mietvertrag pro Klausel 700 Euro Strafe nach sich.

Rund ein Viertel der Mieterhöhungen angeblich fehlerhaft

„Die Übersicht zu den vielen Regelungen bei einer Vermietung geht leicht verloren und ein einziger Fehler kann für Eigentümer sehr teuer werden“, warnt Spiegelfeld eindringlich. Der Mieter selbst werde durch Mieterschutzorganisationen unterstützt, der Vermieter brauche den Immobilienmakler an seiner Seite. Immobilienmakler haften für ihre Tätigkeiten wie Sachverständige. So müssen alle Immobilienring-Makler eine Haftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden abgeschlossen haben. Private Vermieter haben diese in der Regel nicht. Experten schätzen, dass rund ein Viertel der Mieterhöhungen fehlerhaft sein könnte.

Sicherheit für Vermieter durch Leistungspakete

„Unsere iR Makler haben vor Einführung des Bestellerprinzips Leistungspakete für gewerbliche Vermieter entwickelt, um diese intensiver bei der Auswahl und Betreuung ihrer Mieter zu unterstützen“, fügt Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienring Österreich hinzu. Die Angebote von Mieterauswahl über Bonitätsprüfung, Miethöhe, Mietvertragserrichtung, Wohnungsübergabe mit Dokumentation, Indexberechnung, bis zur Ummeldung von Verbrauchszählern von Strom, Wasser, Heizung und dergleichen wurden vom Start weg von gewerblichen Vermietern gut angenommen. „Ab sofort können diese Pakete auch von privaten Vermietern in Anspruch genommen werden. Schon allein die Zeitersparnis, um einen qualitativ hochwertigen Mieter zu finden, ist enorm, dazu werden alle Schritte durchgeführt und dokumentiert. Dies schafft nicht nur Sicherheit auf der Vermieterseite, sondern gleichfalls auch bei den Mietern“, erklärt Lainer.

Weniger Inserate für Mietwohnungen bis 1.500 Euro

Seit Einführung des „Bestellerprinzips“ haben sich in Wien, Salzburg, Innsbruck und Eisenstadt die Inserate auf Plattformen für Mietwohnungen halbiert. „Es handelt sich dabei um Mietwohnungen bis 1.500 Euro. Im höherpreisigen Segment ab 1.500 Euro blieb das Mietwohnungsangebot gegenüber den Vorjahren unverändert“, resümiert Andrea Baidinger von der Bauen Wohnen Immobilien Kommunikationsberatung, die das Research für den Immobilienring Österreich durchführte. In St. Pölten, Linz und Bregenz blieb das Angebot auf den Plattformen im niedrigen wie auch höheren Preissegment gleich wie in den Jahren davor.

Der Immobilienmarkt auf Facebook

„Die Angebote für Wohnungen sind nicht vom Markt verschwunden, sondern haben sich auf Facebook verlagert“, ergänzt Baidinger. Auf der Social-Media-Plattform habe sich in den letzten fünf Jahren ein Immobilienmarkt entwickelt, der zwar noch immer großteils von privaten Nutzern bespielt, aber auch zunehmend von professionellen Anbietern genutzt werde. „Vor allem die jüngere Generation hat zu Social-Media-Kanälen mehr Affinität als zu den klassischen Webportalen“, weiß Baidinger. Immobilienring-Österreich-Vizepräsident Thomas Lainer ergänzt, dass die privat angebotenen Mieten oftmals weit überzogen seien und nicht mit den gesetzlichen Regelungen übereinstimmen. Lainer appelliert eindringlich, achtsam zu sein, vor allem auch in Bezug auf den Umgang mit den eigenen Daten. Lainer weist darauf hin, dass wer über den Makler seine Wohnung sucht oder anbietet, geschützt sei. Denn dieser hafte für seine Dienstleistung, Private nicht.